เรื่องต้องรู้ ! การอยู่อาศัยร่วมกันในชุมชนอาคารชุดที่เต็มไปด้วยผู้คนหลากหลาย ย่อมต้องมีกฎเกณฑ์ ที่เป็นตัวกลางในการทำข้อตกลงร่วมกัน จึงทำให้เกิด “กฎหมายอาคารชุด” สร้างขึ้นมาเพื่อให้การอยู่ร่วมกันเป็นไปอย่างสงบสุขและรักษาคุณภาพชีวิตให้ดีขึ้น ถ้าคุณเป็นเจ้าของร่วมหรือผู้อยู่อาศัย การเข้าใจกฎหมายอาคารชุดเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง มาดูกันว่ามีข้อปฎิบัติอะไรบ้างที่เราควรรู้
กฎหมายอาคารชุด คืออะไร
กฎหมายอาคารชุด คือ กฎเกณฑ์และข้อกำหนดทางกฎหมาย พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ใช้ควบคุมจัดตั้ง การบริหารจัดการ และการอยู่อาศัยในอาคารชุด สร้างความเป็นระเบียบในการอยู่ร่วมกัน ปกป้องสิทธิของเจ้าของร่วม และส่งเสริมคุณภาพชีวิตของผู้พักอาศัยอาคารชุด ก่อนที่เราจะไปทำรู้จัก กฎหมายอาคารชุด มารู้จักความหมายของคำที่ควรรู้ต่อไปนี้
- อาคารชุด คืออาคารที่บุคคลสามารถแยกการถือกรรมสิทธ์ออกได้เป็นส่วน ๆ แต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง
- ห้องชุด คือ ส่วนของอาคารชุดที่แยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนเฉพาะของแต่ละบุคคล
- เจ้าของร่วม คือ เจ้าของห้องชุดในอาคารชุดแต่ละอาคารชุด
- พรบ.นิติบุคคลอาคารชุด คือ กฎหมายอาคารชุดที่กำหนดหลักเกณฑ์ แนวทางในการจัดตั้งและการบริหารอาคารชุดในประเทศไทย เพื่อควบคุมการพัฒนาอาคารชุดและคุ้มครองสิทธิของเจ้าของร่วม
ทำไมเราต้องรู้เกี่ยวกับกฎหมายอาคารชุด
- รักษาสิทธิและผลประโยชน์ของเจ้าของร่วม กฎหมายอาคารชุดกำหนดสิทธิและหน้าที่เจ้าของร่วม เช่น การใช้ทรัพย์ส่วนกลาง การออกเสียงในที่ประชุมและการปฏิบัติตามข้อบังคับ
- ปฏิบัติหน้าที่ตามกฎหมายอาคารชุด เจ้าของร่วมมีหน้าที่ชำระค่าส่วนกลาง ปฏิบัติตามข้อบังคับ และร่วมดูแลทรัพย์ส่วนกลาง
- สร้างความโปร่งใสในการบริหารจัดการ นิติบุคคลอาคารชุดต้องบริหารทรัพย์ส่วนกลางอย่างโปร่งใส เช่น การจัดทำงบประมาณ การประชุมใหญ่ และรายงานผลการดำเนินงาน
- ป้องกันการถูกเอาเปรียบหรือละเมิดสิทธิ หากนิติบุคคลหรือบุคคลอื่นดำเนินการไม่ถูกต้อง เช่น การเก็บค่าส่วนกลางไม่เหมาะสม หรือออกกฎระเบียบที่ขัดต่อกฎหมาย เจ้าของร่วมปกป้องตนเองได้
การจัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุด
กฎหมายอาคารชุด ต้องมีการจัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุด เป็นองค์กรที่จัดตั้งตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มีขั้นตอนในการจัดตั้งดังนี้
- การจดทะเบียนอาคารชุด ผู้พัฒนาโครงการหรือเจ้าของที่ดินยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารชุดต่อสำนักงานที่ดินในเขตพื้นที่ เอกสารที่ต้องใช้ ได้แก่ โฉนดที่ดิน แบบแปลนอาคาร รายละเอียดทรัพย์ส่วนบุคคลและทรัพย์ส่วนกลาง และข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด
- แบ่งทรัพย์สินในอาคารชุด แบ่งเป็น 2 ส่วน คือ ทรัพย์สินส่วนบุคคล คือ ห้องชุดที่เจ้าของร่วมแต่ละรายถือกรรมสิทธิ์ และทรัพย์ส่วนกลาง คือพื้นที่อำนวยความสะดวกที่ใช้ร่วมกัน เช่น ทางเดิน สระว่ายน้ำ และลิฟต์
- การจัดตั้งคณะกรรมการนิติบุคคล เจ้าของร่วมประชุมเพื่อเลือกตั้ง มีหน้าที่กำหนดนโยบายและควบคุมการบริหารการจัดการทรัพย์ส่วนกลาง
- การแต่งตั้งผู้จัดการนิติบุคคล คณะกรรมการแต่งตั้งเพื่อบริหารงานประจำวัน เช่น การจัดเก็บค่าส่วนกลาง การบำรุงรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง
- การจัดทำข้อบังคับนิติบุคคล ข้อบังคับระบุถึงวิธีการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง สิทธิ หน้าที่เจ้าของร่วม และการลงโทษในกรณีไม่ปฏิบัติตามข้อบังคับ ซึ่งข้อบังคับของกฎหมายอาคารชุดต้องได้รับการอนุมัติจากที่ประชุมใหญ่
สิทธิและหน้าที่เจ้าของร่วม
เจ้าของร่วม คือบุคคลที่ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุด เพื่อสร้างความสมดุลระหว่างการใช้ชีวิตในทรัพย์ส่วนบุคคลและการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง
- สิทธิเจ้าของร่วม ใช้ทรัพย์สินส่วนกลาง เช่นสระว่ายน้ำหรือที่จอดรถ ตามกฎระเบียบที่กำหนด
- หน้าที่เจ้าของร่วม ชำระค่าส่วนกลางตามสัดส่วนกรรมสิทธิ์ ปฏิบัติตามข้อบังคับของนิติบุคคลและกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
การประชุมใหญ่เจ้าของร่วม
ช่วยสร้างความโปร่งใสในการบริหาร และเปิดโอกาสให้เจ้าของร่วมแสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับการดำเนินงานของนิติอาคารชุด
- การประชุมใหญ่จัดขึ้นอย่างน้อยปีละ 1 ครั้ง
- วาระสำคัญ เช่น การอนุมัติงบประมาณ การแต่งตั้งคณะกรรมการนิติบุคคล หรือการซ่อมแซมใหญ่
- การตัดสินใจในการประชุมต้องได้รับคะแนนเสียงส่วนใหญ่ของเจ้าของร่วมที่เข้าประชุม
การกำหนดกฎระเบียบและข้อบังคับ
กฎระเบียบและข้อบังคับของกฎหมายอาคารชุด ช่วยปกป้องสิทธิของเจ้าของร่วม และกำหนดบทบาทหน้าที่ของทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้อง
- ข้อบังคับของนิติบุคคลระบุถึงวิธีการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง การรักษาความสงบเรียบร้อย และบทลงโทษสำหรับผู้ที่ฝ่าฝืน เช่น ห้ามนำสัตว์เลี้ยงเข้าพื้นที่ส่วนกลาง ยกเว้นได้รับอนุญาต
- การแก้ไขข้อบังคับต้องได้รับมติจากที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม
บทลงโทษการไม่ปฏิบัติตามกฎหมายอาคารชุด
การไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนดกฎหมายอาคารชุด ส่งผลให้เจ้าของร่วมถูกดำเนินมาตรการลงโทษ เพื่อรักษาความเป็นระเบียบในชุมชนและปกป้องผลประโยชน์ของทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้อง
กรณีไม่ชำระค่าส่วนกลาง
- เรียกเก็บเงินเพิ่ม ผู้ที่ค้างชำระค่าส่วนกลางเลยกำหนดจะถูกเรียกเก็บเงินเพิ่มในอัตราที่กำหนด
- ระงับการใช้สิทธิ์ในการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง
กรณีฝ่าฝืนกฎระเบียบหรือข้อบังคับ
- ส่งหนังสือแจ้งเตือนให้กับเจ้าของร่วมที่ฝ่าฝืนกฎระเบียบ
- การเรียกเก็บค่าปรับสำหรับการกระทำที่ฝ่าฝืน เช่น การก่อเสียงดังเกินไปในเวลาที่กำหนด
กรณีต่อเติมทรัพย์ส่วนบุคคลโดยไม่ได้รับอนุญาต
- นิติบุคคลแจ้งระงับการดำเนินการหากการต่อเติมส่งผลกระทบต่อทรัพย์สินส่วนกลาง
- บังคับให้รื้อถอน หากต่อเติมแบบผิดกฎหมายหรือข้อบังคับ อาจถูกบังคับรื้อถอน
กฎหมายอาคารชุด เป็นเครื่องมือสำคัญที่ช่วยสร้างมาตรฐานการบริหารจัดการอาคารชุด เจ้าของร่วมและนิติบุคคลควรศึกษาและปฏิบัติตามกฎหมายอย่างเคร่งครัด เพื่อรักษาสิทธิ ลดข้อพิพาท และส่งเสริมคุณภาพชีวิตในชุมชนอาคารชุด
Merge Property พร้อมสนับสนุนการบริหารจัดการด้านกฎหมายและนิติกรรม พร้อมให้คำปรึกษาและดูแลโครงการของคุณอย่างครบถ้วน ไม่ว่าจะเป็นการให้คำปรึกษางานด้านกฎหมาย รวมไปถึงติดตามหนี้ค้างชำระ พรบ.นิติอาคารชุด
☎️ ติดต่อสอบถาม : 02-086-7199, 066-129-5284
📌 Line OA : @682xequt (มี@)
🏠 Facebook : https://www.facebook.com/Youtilityservices/
